¿Es útil el seguro de comunidad?
¿Debo asegurar continente en mi póliza del hogar si ya lo tengo incluido en el seguro del edificio de la comunidad?
Rotundamente SÍ, y lo explicamos. Vamos a suponer dos escenarios para demostrar la necesidad de éste.
Escenario 1: Si cada vivienda o local de un edificio tiene una póliza particular con el continente (*) asegurado correctamente, la póliza de la comunidad sobra o no hace falta. Es pagar más para nada. La póliza del edificio no nos aporta ningún valor.
Nota (*): En el argot asegurador, el “continente” de un edificio es el conjunto elementos que forman las partes fijas de un inmueble como son las cimentaciones, estructuras, tejados, ventanas, instalación eléctrica, agua, gas o aire acondicionado, suelos, vallas perimetrales, piscinas i demás elementos fijos de una vivienda, edificio, empresa o similar. Podríamos asimilarlo a que el “continente” es aquello que ha construido un constructor.
Escenario 2: Si un edificio tiene una póliza de seguros comunitario que tiene correctamente asegurado el continente; SÍ es estrictamente necesario tener una póliza particular que cubra otra vez el continente. La razón es que el seguro de la comunidad no tiene todas las coberturas que tiene la particular y hay muchas garantías que son muy recomendables. Por tanto, la póliza del edificio carece del valor que nos aporta la privativa (**).
Nota (**): Si somos propietarios de un edificio de 3 plantas y 4 viviendas por planta más un local comercial en su planta baja más varias plazas de aparcamiento subterráneas, lo que haremos será hacer un único seguro comunitario que lo asegure todo en vez de contratar 12 seguros privados para cada una de las viviendas, uno para el local y otros tantos para cada una de las plazas de aparcamiento. En el argot asegurador se entiende como “póliza o contrato de seguro privativo o particular” aquel que protege una edificación donde sólo existe una vivienda o empresa. Se trata de seguros que sólo sirven para asegurar una única unidad registral o catastral. Por el contrario, un “contrato o póliza de seguro comunitario” es aquel que protege un único edificio formado por varios locales o viviendas donde existen varias unidades registrales o catastrales. Por tanto, el contrato “comunitario” asegura dos o más unidades registrales o catastrales integradas en un mismo edificio. Si queremos asegurar un chalet, siempre lo haremos con una “póliza privativa”, jamás con una “comunitaria”.
Para no tener problemas es estrictamente necesario tener una póliza de continente privado y NO es necesario tener una póliza de seguros comunitaria. Los seguros comunitarios son totalmente prescindibles o no sirven para nada si tienes una póliza privativa de tu hogar que cubra bien el continente.
Además, es muy recomendable tener pólizas privativas que cubran el continente ya que las aseguradoras vinculan garantías de responsabilidad civil con el capital asegurado (***) de continente. Por lo que, con un seguro de comunidad, además de estar desamparado tu continente en ciertas coberturas, puede que esté desamparada parte de tu responsabilidad civil o la de tu familia.
Nota (***): Si tengo una casa que costaría 200.000 € reconstruirla en caso que viniera un Tsunami y la destruyera por completo, el “capital o suma” que debo asegurar son 200.000 €. Si tengo un teléfono móvil cuyo precio es de 300 €, el “capital asegurado” son 300 €. En el argot asegurador, “capital asegurado” o “suma asegurada” es el valor estimado de reposición de aquello que se asegura.
En el caso de las viviendas, no hay que confundir el “capital, suma o valor asegurado” con el “valor de mercado”. Una misma vivienda situada en una zona de gran lujo de Barcelona no tiene el mismo precio que si exactamente esa misma vivienda se encuentra en un barrio muy modesto de la misma ciudad. El precio de construcción podría ser el mismo en ambos casos (200.000 €), pero el precio de mercado puede ser en el primer caso de 1.500.000 € y en el segundo caso 120.000 €. El precio de mercado lo pone el mercado. El precio de construcción es el mismo en ambos casos. Esto sucede ya que para la zona de gran lujo habrá 10 millones de personas que quieren comprar esa vivienda y en el caso del piso de la zona modesta sólo habrá 500 personas. Por tanto, hay más gente dispuesta a pagar un precio elevado por el piso de la zona de lujo que no en la zona modesta. Por eso, siendo el mismo precio de construcción, el “valor de mercado” de uno y otro son tan dispares. Las aseguradoras pagan el precio de reconstrucción, y sólo debe asegurarse el precio de mercado en casos muy especiales.
Entonces ¿por qué existen las pólizas de la comunidad?
Las pólizas de edificios-comunidades se «inventaron» para que los propietarios de edificios enteros pudieran asegurar todas las viviendas en un solo contrato. De este modo se ahorraban formalizar un contrato de seguros por separado para cada una de las viviendas. Si todo el edificio era de un único propietario, con un solo contrato se aseguraba TODO.
Y ¿por qué se aseguran edificios de multipropiedad con pólizas comunitarias cuando no es necesario? Por varias razones:
- Beneficio para la aseguradora: Porque aunque se comercialicen mal, a las aseguradoras ya les va bien porque venden más pólizas y así obtienen más beneficios.
- Beneficio para el mediador de la póliza: Porque los mediadores de seguros tienen una comisión más de una póliza que, de no tenerla, no la ingresarían.
- Beneficio para el administrador de la finca: Porque para los administradores de fincas es más sencillo y menos trabajo tener una póliza comunitaria que soporte los gastos derivados de algunos siniestros que suceden en la comunidad, que no molestar y repartir equitativamente a los propietarios del edificio, haciendo un reparto proporcional de la derrama que comporta el gasto derivado del siniestro (****), para que éstos recobren el importe a cada una de sus pólizas privadas del hogar.
Nota (****): Una derrama es un repartimiento de un gasto eventual o extraordinario que se produce en una comunidad de propietarios. Si hay que reparar la fachada por vieja, cambiar la instalación eléctrica o de agua del edificio, instalar un ascensor, etcétera, supondrá que todos los copropietarios del inmueble deberemos pagar esa cantidad extra de manera proporcional a nuestro índice de copropiedad. Si una persona posee la mitad del edificio, deberá asumir la mitad del gasto total, y el resto deberemos participar proporcionalmente a nuestro coeficiente. Cuando hay un gasto derivado de un siniestro por agua, por incendio o lo que sea en una comunidad sucede lo mismo. Cada seguro privado debe pagar lo que le corresponde a su dueño por la derrama que ha debido asumir.
Finalmente, el único que sale perdiendo es el asegurado o copropietarios del edificio. Como la gente no entiende mucho de seguros, no protestan y ven perfectamente normal y habitual tener un seguro de la comunidad, aunque su seguro particular cubra perfectamente su parte proporcional de la comunidad.
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