¿Debo contratar un seguro si soy inquilino de una vivienda, empresa o comercio?

Cuando alquilas una vivienda, local, oficina, etc, puede suceder que tengas un siniestro y que este afecte a otras personas, como vecinos y comercios próximos. Una vez hecha la valoración de daños por parte de los peritos, ¿quien pagará la factura?

El pasado año abrí un bar en el centro de Tarragona. Me traspasaron el negocio, pero hice unas reformas para acondicionar el establecimiento y dotarlo de una mejor imagen. En las condiciones del traspaso figuraba que las instalaciones eran del propietario del local, incluyendo la eléctrica. La aproveché ya que los técnicos me dijeron que era totalmente correcta.

A las dos semanas de inaugurarlo y habiendo dejado el tema del seguro para más tarde, se originó un incendio de origen eléctrico que calcinó mi bar. Eso ocurrió el sábado 29 de abril de 2017. Una fecha fatídica. Además, las llamas afectaron a la estructura del edificio y varias viviendas ubicadas en los pisos superiores. ¡Era mi ruina! Los seguros de los pisos, del edificio, de las máquinas tragaperras, etcétera me reclamaban a mí. Mi situación financiera la siguiente: Tenía que devolver el crédito que pedí al banco para hacer la reforma. La comunidad y los pisos me reclamaban los daños puesto el origen del siniestro fue en mi establecimiento. Los de las máquinas también me reclamaban por responsabilidad civil mía. ¿Qué podía hacer?

RECLAMAR MI INDEMNIZACIÓN

Un amigo me recomendó que contactara con ClaimCenter, que él tuvo una experiencia negativa con el seguro y se lo resolvieron a la perfección. Me dijo que si alguien podía hacer algo eran ellos. ¿Cómo podían ayudarme si no tenía seguro y ellos son especialistas en reclamar a las aseguradoras? Desesperado contacté con ellos.

¡De manera milagrosa le dieron la vuelta a todo el asunto! Los seguros decían que como el incendio tenía su origen en mi establecimiento y se trata de una actividad económica, la responsabilidad recae sobre el inquilino ya que estaba obligado a adecuar el local a la actividad, cosa totalmente obvia, y por tanto toda responsabilidad del incendio era mía. Resulta que los peritos de ClaimCenter me dijeron que si el origen del incendio eléctrico hubiera sido de la instalación, puesto el ingeniero la dio como correcta, la culpa hubiera sido del ingeniero ya que la dio por buena. Pero como resulta que el origen fue la dichosa máquina tragaperras, el responsable era el propietario de dicha máquina ya que me la había dejado en depósito y no era mía. Al final resulta que el seguro de “responsabilidad civil” de la empresa de las máquinas tragaperras me pagó el local entero más el “lucro cesante”, que es la pérdida de mi facturación durante todos los meses que duró la reforma. Además, la comunidad y los pisos dirigieron sus reclamaciones al seguro de la tragaperras. Resulta que de verme arruinado y reclamándome todo el mundo, estos de ClaimCenter hicieron posible el milagro. Cobré de otro seguro y además me liberaron de todas las reclamaciones. En concepto de honorarios sólo me cobraron el 25% (IVA incluido) de lo que me pagaron las aseguradoras a mí. De los más de 375.000 € que me reclamaban los otros no cobraron nada.

Eso sí, en ClaimCenter me recomendaron que para otra ocasión acudiera a un corredor de seguros para que me hiciera un buen seguro y no volver a pasar angustias. Esta vez me salvé por los pelos pero no siempre sucede así.

¿Para qué sirven los seguros de los inquilinos de viviendas?

Cuando contratamos un seguro del hogar lo podemos hacer como inquilino o propietario. Cuando lo suscribimos como inquilino lo hacemos para que, en caso de siniestro, cubra los siguientes conceptos entre otros muchos:

1. Garantizar los daños sobre nuestros bienes de mobiliario como pueden ser los electrodomésticos, ropa, muebles, etcétera.
2. Proteger las reformas que hayamos podido hacer en la vivienda como inquilinos. A modo de ejemplo serían la reforma de un baño, cocina, pintura, parqué, etcétera. Y sería proteger estas partidas tanto si la culpa del siniestro es nuestra o de otro.
3. Para que pague aquellos siniestros que correspondan al propietario de nuestra vivienda como sería una fuga de agua de la instalación, y luego sea nuestro seguro quien recobre al propietario o a su seguro.
4. Para que paguen ellos los daños que podamos ocasionar a alguien en concepto de responsabilidad civil, como sería mojar el piso de abajo, los daños que podamos hacer al propietario de nuestra vivienda (le podemos quemar la cocina) o que nuestro hijo atropelle con la bicicleta a un transeúnte que pasea tranquilamente por la acera.
5. Para que, en caso de reclamación, nos pague la factura de los peritos, abogados o empresas de gestión de siniestros que debamos contratar a modo particular.
6. En caso de deshabitar nuestra vivienda por un siniestro, como sería el caso de un incendio, nos paguen el alquiler de la vivienda alternativa.

¿Para qué sirven los seguros de los inquilinos de actividades económicas?

Tanto si se trata de un pequeño comercio (una zapatería) como de una gran empresa (fábrica de coches), es muy recomendable contratar un seguro para transferirle los riesgos que hemos descrito en el apartado anterior. Aunque sean empresas, los siniestros o accidentes son exactamente los mismos y se tratan del mismo modo. La única diferencia es que la “actividad” de una familia es sencilla, y por tanto las aseguradoras tratan los seguros del hogar (o familiares) como el mismo riesgo, en cambio las actividades de las empresas son muy dispares, y por tanto, todos los riesgos no son los mismos ni mucho menos.

La actividad

Para una aseguradora no es lo mismo asegurar una zapatería, una fábrica de coches, una central nuclear, una empresa pirotécnica (fábrica de petardos y cohetes) o una planta embotelladora de agua. Y aunque el valor del edificio, las instalaciones, el mobiliario y las existencias sea el mismo en los cinco casos anteriores, el peligro de que suceda un siniestro y la gravedad de las consecuencias que se deriven del accidente no es la misma en cada caso. Por ello es obvio que a igualdad de valoración de los bienes a asegurar, la pirotécnica pagará muchísimo más por el seguro que no la embotelladora de agua, además que a la primera le pedirán una medidas brutales de seguridad y en la embotelladora de agua no.

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La responsabilidad civil

De modo análogo pasa con los daños que esa empresa pueda hacer a otros, que a eso se llama responsabilidad civil. El riesgo que una empresa que se dedica a rehabilitar fachadas puede causar a un transeúnte que pasea por la acera no es el mismo que el de un repartidor de cartas de Correos o el de una zapatería. Está claro que el riesgo de que pueda causar a otros la empresa de rehabilitaciones de fachadas es mucho mayor que no el que vender zapatos.

La cobertura de responsabilidad civil de una empresa, entendida como establecen los artículos 1902 al 1910 del Código Civil, se segmenta y limita en muchos tipos de “responsabilidad civil”, a modo de limitar y concretar mucho las circunstancias donde la aseguradora deberá asumir los costes del siniestro.

Las agravaciones del riesgo respecto a los seguros familiares

Por ello, en las actividades económicas las aseguradoras tienen la manía de concretar muchísimo las coberturas por los daños por responsabilidad civil, a los que destinaremos un post especial sólo para tratar este tema ya que tiene mucho recorrido. Contrariamente, en el caso de las pólizas del hogar o familiares tratadas en apartado anterior, el concepto de cobertura por responsabilidad civil es mucho más sencillo, aunque con los años lo van restringiendo y complicando cada vez más en contra de los intereses de los asegurados.

El lucro cesante

En el caso del inquilino también tenemos otra cobertura a tener en cuenta, que es el “lucro cesante”, “pérdida de beneficios” o “interrupción de la actividad”. Cada aseguradora lo “bautiza” del modo que más le gusta. Ya lo dice el refrán: para gustos, colores. Contratar un seguro también garantiza cobrar, durante el periodo que dure la subsanación del daño como consecuencia del siniestro, la pérdida de ingresos que la empresa pueda tener bajo unas condiciones dadas. Mucha atención con esta cobertura, ya que muchas aseguradoras la condicionan incorporando cláusulas que limitan los derechos del asegurado a haber sufrido tipo de accidente concreto, y dejan a la estacada al asegurado cuando se produce según que otro tipo de siniestro.

Resto de coberturas

Y como existen un sinfín de actividades económicas con un sinfín de particularidades en cada una de ellas, las aseguradoras incorporan, delimitan y limitan un sinfín de situaciones que alargarían este post en 5.000 páginas y aun nos dejaríamos alguna en el tintero.

¿Asegurar el continente del inquilino a valor total o a primer riesgo?

Cuando contratamos un seguro como inquilino el edificio no es nuestro. Por tanto ¿cómo debemos asegurarlo?

Nota: En el argot asegurador, el “continente” de un edificio es el conjunto de elementos que forman las partes fijas de un inmueble como son las cimentaciones, estructuras, tejados, ventanas, instalación eléctrica, agua, gas o aire acondicionado, suelos, vallas perimetrales, piscinas i demás elementos fijos de una vivienda, edificio, empresa o similar. Podríamos asimilarlo a que el “continente” es aquello que ha construido un constructor.

Continente a valor total u obras de reforma

Como inquilinos debemos asegurar aquellas obras de reforma que hemos realizado en la vivienda, o empresa, entendiendo por ello las modificaciones y adecuaciones que hemos hecho para adecuarlo a nuestro gusto en el caso de una vivienda, o a la propia actividad que desarrollamos en caso de empresas. No es lo mismo adecuar un local destinado a pastelería que hacerlo para un taller mecánico. Por tanto, el dinero que hemos invertido para adecuar el local lo pondremos en concepto de “continente obras de reforma”. De este modo, en caso de siniestro nos cubrirán aquellas modificaciones que son propiedad nuestra o que hemos hecho.

Otra cosa es que nuestra aseguradora, ante un siniestro, pueda pagarnos el continente independientemente que sea nuestro o no, y que luego recobre la parte que corresponda al propietario o al seguro del inmueble. En ocasiones suele suceder pero no es muy habitual.

Continente a “primer riesgo”

Para evitar situarnos en un escenario de infraseguro, podemos contratar el continente en la modalidad de “a primer riesgo”. Esto significa que podemos suscribir un capital muy inferior al coste total de la reforma y, aunque incurramos en una situación de infraseguro, la aseguradora no nos aplicaría ningún descuento, siendo el límite de indemnización el propio capital contratado.

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Asegurar el contenido del inquilino

En una vivienda

En una vivienda, el contenido es el conjunto de enseres y ajuar personal, incluyendo joyas y objetos de especial valor. Es obvio que sólo aseguraremos nuestros enseres, dejando al propietario que asegure los suyos en caso de haberlos.

En una empresa (ajuar y existencias)

De modo análogo a la vivienda, el contenido de una empresa se divide en ajuar propio (mesas, máquinas de producción,….) y existencias (o mercancías). También es una obviedad que el inquilino asegurará su ajuar como el conjunto de máquinas e instalaciones complementarias a las máquinas de su propiedad. Atención puesto hay aseguradoras que consideran las instalaciones como continente y otras como contenido, y hay que poner atención en qué es cada tipo de cosa para evitar problemas a la hora de cobrar las indemnizaciones. Habitualmente ocurre este error por fallo del mediador o del gestor de riesgos, pero si los peritos son buenos y las aseguradoras “comprensibles”, se resuelve sin ningún problema a modo que no lesione los intereses del asegurado.

Respecto a las existencias o mercancías, sean propias o de terceros en cuyo caso deberá reflejarse expresamente, sólo deberán asegurarse si se trata de empresas fabriles o que almacenan las mismas, cualquiera que sea su actividad. En caso de empresas de servicios, no existirán existencias, por lo que no hará falta declararlas.

Responsabilidad frente al propietario

Finalmente comentar que es posible que debido a un siniestro originado por culpa del inquilino afecte al inmueble, y por tanto, lesione el patrimonio del propietario, contrayendo el inquilino una deuda con él por el importe de los daños y perjuicios causados. Ya que puede darse esta situación, es adecuado tener un seguro que cubra este tipo de situación, que por regla general, lo garantizan casi todos.